引言
精装修商品房是近期各地房地产项目的热点，但是对于精装修是否能够达到开发商承诺或合同约定的标准容易产生争议。近期富力南京地产开发有限公司因提供的商品房装修达不到约定的标准，经南京市中级人民法院再审判决富力南京地产开发有限公司赔偿购房户装修差价。该案导致富力南京地产开发有限公司遭受群体性诉讼，引起了业内的高度关注。
当前不同地区的法院对于该类案件的判决结果存在差异，故此类案件具有实务研究的价值。本文通过大数据分析，梳理总结以精装修标准差价为争议点的诉讼案件焦点问题的裁判观点，以期为房地产企业防范、处理此类诉讼风险提供决策依据与思路。
第一部分 检索条件
数据来源：Alpha案例库
检索时间：2019年6月10日
检索案由：房屋买卖合同纠纷
裁判时间：2015年6月1日至2019年5月1日
审理法院：中级人民法院
关 键 词：装修差价
案例数量：411篇
第二部分 数据分析
自2015年6月1日起至2019年5月1日，全国各地中级人民法院受理包含有装修差价纠纷的房屋买卖合同纠纷案件共计411篇。
按省份划分：辽宁省3篇、吉林省2篇、上海市1篇、江苏省246篇、浙江省3篇、安徽省27篇、福建省36篇、山东省11篇、湖南省2篇、广东省29篇、海南省32篇、重庆市1篇、四川省8篇、陕西省10篇。
按年度划分：2019年27篇、2018年254篇、2017年47篇、2016年18篇、2015年65篇。
审理程序：一审1篇、二审387篇、再审19篇、其他4篇。
文书类型：判决373篇、裁定38篇。
对于同一法院受理的同一开发商为被告的案件因判决结果相同，故合并成一个案件。经合并处理后的数据如下：
辽宁省3篇、吉林省2篇、上海市1篇、江苏省3篇、浙江省3篇、安徽省2篇、福建省2篇、山东省3篇、湖南省1篇、广东省6篇、海南省1篇、重庆市1篇、四川省1篇、陕西省3篇。
通过对上述案例的分析，剔除2篇管辖权异议等其他纠纷案件外，其余30篇判例中，法院判决开发商退还装修差价的判决为8篇，占比26.67%；法院判决开发商不需退还装修差价的判决22篇，占比73.33%。
第三部分 焦点问题分析
一、法院判决开发商退还装修差价情形下相关问题的分析
（一）确定精装修标准的依据
购房户若要主张开发商交付的精装房达不到约定的标准，首先要明确如何确定房屋的精装修标准。实践中对精装修标准的约定方式不尽相同，有购房合同明确约定的，有通过广告宣传做出的承诺等。
1、购房合同
合同是确定缔约方权利义务的直接依据。大多数情况下开发商与购房户会在购房合同中明确约定装修的标准。有些购房合同不但约定了装修的单价或总价，还明确约定了装修材料的品牌、产地、规格型号等。购房合同的明确约定是确定精装修标准的最直接的依据。
案例：
审理法院：福建省厦门市中级人民法院
案号：（2018）闽02民终5601号
厦门中院认为，关于装修差价的认定，因双方确认约定的装修为2500元/平方米，故双方约定的讼争房屋套内的装修价值为2500元/平方米*42.24平方米＝105,600元。
2、《商品房预售方案》中载明的房屋装修标准、装修总价等信息
为规范房产商的销售行为，房地产行政主管部门会要求开发商提交《商品房预售方案》，而《商品房预售方案》中往往要求载明房屋的装修标准。例如青岛市国土资源和房屋管理局青土资房字〔2017〕114号《青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》第三条第（六）款规定，“本期预售商品房的可售房源表，包括每套（处）房屋的房屋性质、房号、建筑面积、套内建筑面积、销售单价（毛坯）、装修标准、总价等”。开发商依据该规定提交政府部门备案的装修标准、装修总价具有一定的公示效力，在一定情况下亦可能构成开发商的承诺，从而作为确定房屋装修标准的依据。
案例：
审理法院：江苏省南京市中级人民法院
案号：（2017）苏01民再4号
南京中院认为，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网站向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，本院再审不予采信。本院再审认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。
3、商品房的销售广告和宣传资料
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
依据该规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，购房人接受该要约后双方合意即成立，开发商即应受其约束。
案例：
审理法院：广东省佛山市中级人民法院
案号：（2016）粤06民终2377号
佛山中院认为，富逸湾公司派发的宣传单张对涉案房屋的价格、装饰装修的标准进行了具体确定的说明，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，富逸湾公司在宣传单张中关于涉案房屋装饰装修标准的说明具体确定，应当属于要约。黎劲涛、富逸湾公司虽未将该内容载入商品房买卖合同，但亦应视为黎劲涛、富逸湾公司约定的合同内容。关于富逸湾公司提出的双方在补充协议中约定富逸湾公司的宣传资料、广告仅为要约邀请，双方的权利义务以合同约定为准的主张，黎劲涛、富逸湾公司签订的《商品房买卖合同》关于涉案房屋的装修标准未作出足以否定或替代其宣传单张内容的新约定，且经黎劲涛提出整改意见后交付的房屋仍未达到约定标准。据此，黎劲涛要求富逸湾公司支付涉案房屋装饰装修款差价合法有据，应予以支持。
律师点评：
1、购房合同是双方确定精装修标准的主要依据，建议在购房合同中不仅要明确精装修的价格标准，还应当明确材料的品牌、型号等信息。
2、各地房屋主管部门对于精装修价格构成与公示的政策大多要求开发商公示装修的具体内容与对应价格，以便能够确定房屋的装修标准。建议开发商在房屋预售阶段就明确装修材料的品牌、型号、价格明细等具体信息。
3、关于样板房能否作为合同内容的问题，虽然检索的案例中法院均认定样板房不构成合同的内容，但是仍然建议开发商在样板房中明示样板房不作为交付标准，购房合同中亦应明确约定仅做展示用，不作为房屋交付标准，以此减少风险。
4、按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，广告、宣传资料中的特定内容可被视为合同的组成部分，故建议开发商针对装修价格宣传时审慎选择表述用语，避免表述不当造成广告、宣传资料中的内容构成要约。
（二）如何确定装修差价
在法院经审理认为应该支持购房户返还装修差价主张的情况下，如何确定装修差价就成为了焦点问题。对此不同的案件处理方式亦不相同，主要有司法鉴定、参照本小区同批购买的其他房屋的装修评估价、合同约定的精装房的价值与毛坯房的价差等方式。
1、法院委托鉴定机构对诉争房屋的装修价值进行鉴定
装修差价以双方约定的装修标准与法院委托鉴定机构对争议房屋的装修的鉴定结果的差价为准。比如双方约定装修标准为5000元/米2，而司法鉴定装修单价仅有3000元/米2，则差价为5000-3000=2000元/米2。
案例：
审理法院：福建省厦门市中级人民法院
案号：（2018）闽02民终5864号
厦门中院认为，因双方确认约定的装修为2500元/平方米，故双方约定的讼争房屋套内的装修价值为2500元/平方米*40.41平方米＝101,025元。因《工程造价鉴定意见书》是鉴定机构依据合法程序作出的，骏豪公司虽对《工程造价鉴定意见书》有异议，但没有相反证据足以推翻该鉴定意见书，故对骏豪公司关于补充鉴定和重新鉴定的意见不予采纳，对《工程造价鉴定意见书》予以采纳。根据《工程造价鉴定意见书》，可确定项目和无法确定项目工程造价合计为68,370.63元。讼争房屋套内的装修差价为101,025元-68,370.63元=32,654.37元，骏豪公司对讼争房屋套内部分的装修未达到约定标准，应向陈静支付装修差价32,654.37元。
2、以本小区其他同批购买的房屋的装修鉴定结论作为依据
同一小区同批购买的房屋装修标准通常是一致的，故法院可以以本小区其他同批购买的房屋的装修鉴定结论作为依据。
案例：
审理法院：陕西省西安市中级人民法院
案号：（2015）西中民二终字第01532号
西安中院认为，因李佳奕与保德信公司所签订商品房买卖合同中约定装修价款为每平方米3000元，保德信公司作为一个以房地产开发为营利方式的公司，不应在装修工程上获取高额利润。原审中李佳奕申请对涉案房屋装修价值进行评估而未按要求预交相关费用致未能鉴定。二审中，李佳奕要求法院参照与其同批购买保德信公司房屋的孙菁等案件中，法院委托评估机构对涉案房屋装修价值进行评估的结论来处理本案，理由成立。
3、以合同约定的精装房的价款与鉴定机构对毛坯房的鉴定结论的差价为准
如果无法直接对房屋的装修部分的造价进行鉴定，则可以以双方购房合同中约定的精装房的总价，减去对毛坯房的价值，即为装修部分的价值。
案例：
审理法院：江苏省苏州市中级人民法院
案号：（2018）苏01民终9254号
苏州中院认为，对于装修差价，因商品房买卖合同对于各装修项目的材料品牌、规格型号等均未作明确约定，中贯公司在一审法院要求下也未能提供精装修单价的相关证据，导致无法直接就装修价格进行评估。中贯公司没有证据证明评估的房屋价值明显偏离涉案房屋当时毛坯房状态下的市场价，一审法院依据合同约定的价款与评估的毛坯房价值的差价确定装修差价并无不当，本院予以维持。
（三）房屋面积以建筑面积还是套内面积为准
就目前的判例，法院在案件审理中一般认可双方约定的计价方式，即开发商在商品房销售时的总价是以建筑面积计价的，则在案件计算精装修价款时应同样以建筑面积来计价；但也有判例认为在此类案件中，购房者不能就公共部分装修主张权利，仅能主张套内部分装修差价。
1、以合同约定的建筑面积为准
案例：
审理法院：江苏省南京市中级人民法院
案号：（2015）宁民终字第7406号
本案中，被上诉人马光影与上诉人昌和公司就案涉房屋所签订的《江佑铂庭商品房现售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于涉案合同价款问题，合同中明确约定房屋以建筑面积计价，单价为14250元，合计1987590元，马光影亦向昌和公司支付了该笔款项，关于装修款项，合同约定单价为3350元／平方米，按照房屋建筑面积计价为467258元，故马光影主张应以套内面积来计算装饰装修款，没有事实与法律依据，本院不予支持。
2、以套内建筑面积为准
案例：
审理法院：江苏省南京市中级人民法院
案号：（2017）苏01民再12号
南京中院再审认为，根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，徐秀所购56幢604室房屋建筑面积为183.9平方米，套内建筑面积151.33平方米，按照上述规定，徐秀对套内建筑面积151.33平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，徐秀虽系该部分分摊共有建筑面积的产权人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，徐秀不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标，故根据现有证据，徐秀仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。
二、法院判决不支持退还装修差价情形下相关问题的分析
本节着重对法院判决不支持退还装修差价的理由进行分析。
1、没有明确约定装修标准
案例：
审理法院：上海市第一中级人民法院
案号：（2015）沪一中民二（民）终字第1520号
关于罗传鑫主张的装修差价补偿，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，罗传鑫提供的证据并不足以证明凯恒置业就系争房屋曾宣传或承诺过装修标准，原审据此驳回罗传鑫关于装修差价补偿的诉讼请求，于法不悖，本院予以维持。
2、装修款实质是房款的一部分
案例1：
审理法院：广东省广州市中级人民法院
案号：（2015）穗中法民五终字第5319号
本院认为，根据上诉人和两被上诉人的诉辩意见及法庭调查，本案争议焦点为：《委托装修合同》是否独立于《商品房买卖合同》，上诉人主张的装修差价款应否得到支持。
陈前、碧桂园公司、雅骏公司是《委托装修合同》的签订主体。陈前作为委托方自认其在购房过程中只与碧桂园公司的销售人员联系，并没有接触雅骏公司的人员，更谈不上与雅骏公司的人员协商合同条款。陈前还表示其当时无权委托其他公司进行装修，也无法变更装修合同的款项金额。雅骏公司作为承接方表示其所收的装修款全部转账给碧桂园公司，其没有实际收取任何款项，也没有实际进行装修工程。碧桂园公司作为开发商，确认案涉房屋的装修工程是其作为发包单位发包给了案外人深圳市纪德建筑安装工程有限公司进行施工，装修合同的价款实际上是购房款的一部分。另，从《委托装修合同》内容上看，各方当事人缺乏对装修的条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定。从以上事实可以得知，《委托装修合同》的签订主体、签订过程、合同条款均有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料，原审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。另陈前主张《委托装修合同》是独立于购房合同之外的单个合同，要求两被上诉人偿还装修造价差额主张，理据不足，本院不予支持。
案例2：
审理法院：四川省泸州市中级人民法院
案号：（2015）泸民终字第280号
泸州中院认为，从罗庆玲与泸州英利公司签订的《存量房买卖合同》来看，诉争房屋是现状出售，罗庆玲在确定购买诉争房屋前应知晓诉争房屋坐落位置、面积、装修及设备设施配备等情况，且双方约定的诉争房屋清水房交易价格为21900.00元，精装修及设备设施费用为51137.00元，该交易价格的约定有悖于正常的商品房房屋交易价格确定方式，结合双方办理过户手续时仅按清水房价格缴纳税款及泸州英利公司被税务机关查处并补缴相应税款的法律事实，该51137.00元名为精装修及设备设施费用，实为诉争房屋交易价款。鉴于该51137.00元实为诉争房屋交易价款，且双方合同已履行完毕，故罗庆玲要求泸州英利公司返还诉争房屋装修差价的上诉主张，本院不予支持。
3、商品房作为一种商品，必然含有开发商的利润。在双方协商一致的情况下，购房人对房屋的装修价值是认可并接受的，故无权再主张返还装修差价。
案例1：
审理法院：山东省青岛市中级人民法院
案号：（2017）鲁02民终4047号
青岛中院认为，徐函婷所购房屋系泰瑞公司开发的精装房，双方争议焦点主要集中在精装房的装修标准和装修价值的认定上。根据合同约定，泰瑞公司交付房屋的装修标准应达到合同附件三约定的标准，二审中，徐函婷认可泰瑞公司用于装修的品牌，大部分与合同约定的品牌一致，对于不一致的部分其未作充分说明，泰瑞公司则主张其装修均是按照合同约定的品牌档次进行的装修。因此，根据举证责任分配原则及当事人的陈述，可以认定泰瑞公司系按照合同约定的装修标准对涉案房屋进行的装修。徐函婷对涉案房屋装修价值委托第三方进行了评估，评估值虽然低于合同约定的装修价值，但商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值高于鉴定的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，徐函婷对房屋装修进行的评估，对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修进行评估。徐函婷主张装修差价的请求，不应得到支持。
案例2：
审理法院：浙江省杭州市中级人民法院
案号：（2016）浙01民终7139号
杭州中院认为，本案中，姚文姬认为金地香湖公司曾口头告知其装修价格为5000元/平方米，但姚文姬未提供有效证据予以证实，商品房买卖合同附件八中仅对装修材料、设备品牌等标准进行了约定，并未约定装修价格，故对姚文姬的该项主张不予采纳。姚文姬要求对案涉房屋的装修造价进行评估，原审法院认为精装修房屋的价值是就整体而言的，房屋本身与装修不能简单地割裂，精装修的房屋价格应遵循随行就市的市场规律，故姚文姬要求金地香湖公司补偿房屋精装修差价481500元、赔偿房屋精装修款481500元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。
4、对于属于赠送性质的装修，开发商不承担责任，购房人无权要求返还装修差价。
案例：
审理法院：广东省佛山市中级人民法院
案号：（2017）粤06民终3525号
佛山中院认为，郑群娣无权主张装修差价损失。首先，双方已变更附送装修标准，且郑群娣承诺装修价值不影响房价款。双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，当天又签订了《东平广场委托装修协议》及附件《东平广场住宅附送装修标准》。可见，退一步说，即使关于附送超20万元装修等的承诺构成合同条件，双方亦已对附送装修的具体标准进行了变更。且郑群娣向金汇海公司出具《承诺函》，承诺不论是否进行上述改造，均不影响房价款的确定。可证明装修价值不是影响郑群娣购买房屋的因素，其起诉主张金汇海公司赔偿装修差价损失无理。其次，装修属赠送性质，依法，郑群娣无权主张装修差价。涉案项目附送装修系金汇海公司的销售策略，其装修价值实际不计入房价款，属于赠送性质。根据合同法第一百九十一条规定，即使装修价值不足20万元/套，也仅属赠送财产的瑕疵，金汇海公司对此不承担任何责任。
律师点评：
1、对于属于赠送的装修，建议在购房合同中明确约定装修系赠送，避免产生歧义；
2、对于精装修的约定，除了约定装修的价格外，建议还应当明确约定装修所用材料的品牌规格等详细信息。开发商按合同约定的材料进行装修，会大大减少被法院认定装修不符合合同约定的风险。
三、广告宣传资料能否构成要约
实践中，开发商会在广告宣传资料中表示精装修等内容，对于开发商的类似意思表示是否构成要约，司法实践中各法院的认定存在差异。
案例1：
审理法院：安徽省合肥市中级人民法院
案号：（2019）皖01民终1067号
合肥中院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。摩码公司无论在宣传资料还是合同附件中均明确表明宣传资料不作为销售承诺，故摩码公司的宣传资料并不构成要约。
案例2：
审理法院：山东省济南市中级人民法院
案号：（2018）鲁01民终2972号
济南中院认为，陈航德主张涉案房屋装修差价款的依据系2011年6月2日齐鲁晚报的广告，虽然中海华创广告所宣称“中海奥龙观邸世家”送80万装修，但该“世家”户型不一，面积由190平方米至240平方米不同，故该广告内容并非具体确定，二审中陈航德亦认可该广告系针对不特定人的行为。该广告内容亦载明此广告仅供宣传，不构成要约。
案例3：
审理法院：广东省佛山市中级人民法院
案号：（2016）粤06民终2377号
佛山中院认为，富逸湾公司派发的宣传单张对涉案房屋的价格、装饰装修的标准进行了具体确定的说明，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，富逸湾公司在宣传单张中关于涉案房屋装饰装修标准的说明具体确定，应当属于要约。黎劲涛、富逸湾公司虽未将该内容载入商品房买卖合同，但亦应视为黎劲涛、富逸湾公司约定的合同内容。
律师点评：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
依据上述规定，商品房的销售广告构成要约的条件包括：1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。该两个条件必须同时具备，商品房的广告才能构成承诺。
因此建议，开发商在广告宣传时不要过分脱离实际情况，要在广告宣传资料中明确载明不作为房屋的具体交付标准且要在购房合同中再做进一步明确约定，以减少被认定为承诺的风险。
四、开发商提供的房屋买卖合同中约定广告宣传资料不作为合同内容是否有效
实务中，开发商往往会在房屋买卖合同中约定，售楼广告、宣传资料、样板房、模型等相关内容仅作参考，不作为双方的合同内容，对双方没有约束力。因此，对于开发商提供的该格式合同条款的效力问题，法院的判决结果截然相反。
案例1：
审理法院：福建省泉州市中级人民法院
案号：（2017）闽05民终6905号
泉州中院认为，因世茂公司未明确指出合同不一样的提示方式，故可确认双方所签订的附件三备注内容与附件六《合同补充协议》均为世茂公司提供的格式合同，合同条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。附件六第五条第2、6款，第六条第2、3、4款，第八条1-7款的约定并不存在减轻或免除世茂公司责任，加重洪洁雯责任，排除洪洁雯主要权利的情形，均应认定为合法有效。
案例2：
审理法院：江苏省南京市中级人民法院
案号：（2017）苏01民再4号
南京中院认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与姜圣签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。
律师点评：
针对购房合同中楼书广告等宣传资料不作为合同要约等排除条款，在司法实践中有可能被法院以开发商提供格式条款免除自身责任为由而被认定为无效。因此，如需在合同中增加此类条款，建议开发商以明显的方式提示购房者注意此条款，并让购房者明确已经阅读该条款并认可该条款的内容，以减少被法院认定无效的风险。
